Análise Contratual em Locações Comerciais: Pontos Críticos para Locatários

A negociação de contratos de locação não residencial exige atenção especial a determinadas cláusulas que podem impactar significativamente os direitos e obrigações do locatário. Em um caso recente de análise contratual, identifiquei pontos cruciais que merecem destaque.

Legislação Aplicável

As locações não residenciais são regidas principalmente por:

• Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato): Estabelece as regras gerais para locações urbanas, com disposições específicas para imóveis não residenciais nos artigos 51 a 57.

• Lei nº 10.406/02 (Código Civil): Complementa a Lei do Inquilinato, especialmente nos aspectos contratuais gerais, como princípios da boa-fé objetiva (Art. 422) e função social do contrato (Art. 421).

• Lei nº 12.744/2012: Introduziu o Art. 54-A na Lei do Inquilinato, regulamentando os contratos de construção ajustada (built-to-suit).

  
  

Principais Pontos de Atenção

Responsabilidade pela Regularidade do Imóvel

É fundamental que o contrato estabeleça claramente que o locador é responsável pela regularidade estrutural e de zoneamento do imóvel, cabendo ao locatário apenas as licenças operacionais específicas de sua atividade. O Art. 22, I, da Lei do Inquilinato determina que é dever do locador "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina".

Início da Vigência Contratual

A vigência do contrato e a obrigação de pagar aluguel devem estar vinculadas à efetiva entrega das chaves mediante termo de vistoria conjunto, e não apenas à comunicação da conclusão de obras.

Cláusulas Penais

Multas contratuais devem ser proporcionais e nunca "irredutíveis", respeitando o Art. 413 do Código Civil, que estabelece: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

Manutenção e Conservação

Cláusulas que obrigam o locatário a realizar pintura total do imóvel ao final do contrato, independentemente do tempo de uso, são potencialmente abusivas, contrariando o Art. 23, III, da Lei do Inquilinato, que determina que o locatário deve "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

Sinistros e Seguros

Contratos que exigem pagamento de aluguel durante períodos de reconstrução após sinistros não causados pelo locatário contrariam o Art. 26 da Lei do Inquilinato: "Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato."

Exemplo Prático

Em um caso recente, analisamos um contrato de locação para uma academia em um imóvel a ser construído. O contrato original continha uma cláusula que obrigava o locatário a pagar o aluguel a partir da simples comunicação por e-mail da conclusão da obra, sem vistoria prévia ou entrega formal das chaves. Após nossa análise e recomendação, o locador alterou a cláusula, vinculando o início da vigência e a exigibilidade do primeiro aluguel à "data da efetiva entrega das chaves do imóvel à LOCATÁRIA, mediante assinatura do Termo de Vistoria conjunto".

Esta simples alteração proporcionou maior segurança jurídica ao locatário, garantindo que o pagamento só seria devido após a efetiva posse do imóvel e verificação de suas condições, evitando potenciais disputas sobre a data de início da locação e o estado de entrega do imóvel.

Recomendações Práticas

1. Realize uma análise jurídica preventiva do contrato antes da assinatura

2. Negocie alterações em cláusulas desequilibradas

3. Documente detalhadamente as condições do imóvel no momento da entrega

4. Verifique a possibilidade de sublocação, caso seja de interesse futuro

5. Busque assessoria especializada para contratos de alto valor ou longa duração

A análise preventiva de contratos de locação comercial é um investimento que pode evitar

custos significativos e disputas judiciais ao longo da relação locatícia.

Dr. Luiz Henrique Casale Lopes

OAB nº: 428.174